무한전세갱신권이란? 세입자 보호를 위한 법적 권리, 계약갱신청구권의 모든 것
전세 계약을 갱신할 때마다 임대료 상승이나 집주인의 거절로 어려움을 겪었던 경험이 있으신가요?
이런 문제를 해결하고자 도입된 것이 바로 계약갱신청구권제도입니다.
이를 두고 일부에서는 '무한전세갱신권'이라는 표현을 쓰기도 하는데요, 실제로 이 제도가 어떤 권리를 보장하는지, 무한히 전세를 갱신할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 대한민국에서 임대차 3법 중 하나로, 세입자가 기존 임대차 계약을 연장할 수 있도록 보장하는 제도입니다. 2020년 7월 31일에 시행된 이 제도는 세입자의 주거 안정을 목적으로 만들어졌습니다.
주요 내용:
계약 갱신 가능 기간: 세입자는 최초 2년 계약 후 1회에 한해 2년 추가 갱신을 요구할 수 있습니다. 따라서 최대 4년까지 거주가 가능합니다.
임대료 상한제: 계약 갱신 시 임대료는 직전 계약의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 지자체별로 인상률이 더 제한될 수 있습니다.
임대인의 갱신 거부 사유:
임대인 또는 임대인의 직계가족이 실거주 예정인 경우.
세입자가 계약 조건을 위반한 경우(예: 임대료 연체, 불법 용도 변경 등).
임대인이 계약 갱신 요구 전에 주택을 매도한 경우(특정 조건 충족 시).
무한전세갱신권, 정말 가능할까?
'무한전세갱신권'이라는 용어는 사실 다소 과장된 표현입니다.
법적으로 보장된 계약갱신청구권은 1회에 한해 행사할 수 있기 때문에 무한정 갱신은 불가능합니다.
그러나 현실적으로 임대차 시장에서는 계약 갱신이 반복적으로 이루어지는 경우도 있습니다.
예를 들어, 임대인이 갱신 요구를 받아들이거나 임대료를 합의하는 방식으로 세입자가 장기 거주하는 사례가 많습니다. 이를 '무한전세갱신권'으로 표현하기도 합니다.
세입자와 임대인의 입장
1. 세입자 입장:
장점: 주거 안정성 확보, 임대료 급등 방지.
단점: 갱신권 행사 제한(1회), 임대인의 실거주 요구 시 거절 불가.
2. 임대인 입장:
장점: 주택 실거주 시 유리.
단점: 임대료 인상 제한, 계약 갱신 의무로 인한 수익성 저하.
계약갱신청구권 활용 시 주의사항
갱신 요구 기간 준수: 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 의사를 반드시 전달해야 합니다.
임대인의 실거주 여부 확인: 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부한다면 이를 증빙할 수 있는 서류를 요구할 수 있습니다.
서면 계약 필수: 갱신 시 계약 내용을 서면으로 남기는 것이 중요합니다.
분쟁 발생 시 대처: 분쟁이 발생하면 관할 분쟁조정위원회에 도움을 요청할 수 있습니다.